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전세로 살고 있는 많은 사람들이 한 번쯤 고민해 봤을 주제 중 하나가 ‘전세 계약 갱신’입니다.
특히 최근 몇 년간 전세 가격 상승과 계약 갱신 문제로 어려움을 겪는 사례가 늘어나면서, '전세 계약 갱신 청구권'과 '확정일자'라는 용어가 더욱 중요하게 다가오고 있습니다.
오늘은 이 두 가지를 중심으로, 꼭 알아두어야 할 내용을 차근차근 풀어보겠습니다.
❗️❗️❗️전세 계약 갱신 청구권을 알아야 전세사기를 막을 수 있습니다❗️❗️❗️
전세 계약 갱신 청구권 알아보기
전세 계약 갱신 청구권은 임차인(세입자)이 계약 만료 시점에 일정 조건을 충족하면 기존 계약을 연장할 수 있도록 보장하는 권리입니다.
이 제도는 2020년 7월 대한민국에서 시행된 '주택임대차보호법' 개정안에 따라 도입되었습니다.
간단히 말하면, 세입자가 현재 살고 있는 집에서 계약 만료 후에도 한 차례 더 살 수 있도록 법적으로 보장받는 권리입니다.
이를 통해 임대료 급등이나 이사를 강요받는 문제를 어느 정도 완화하려는 것이 이 제도의 핵심입니다.
전세 계약 갱신 청구권의 주요 내용
1. 행사 조건
세입자는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있습니다. 이 시기를 놓치면 갱신 청구가 불가능할 수 있으니 반드시 기간을 잘 확인해야 합니다.
2. 임대인의 거절 사유
계약 갱신 청구권은 무조건 보장되는 권리는 아닙니다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유가 법으로 정해져 있습니다. 대표적으로는 다음과 같은 경우가 해당됩니다.
- 임대인이 실거주를 목적으로 주택을 사용하려는 경우.
- 세입자가 계약 조건을 위반했을 경우(예: 임대료 연체 등)
3. 임대료 상승 제한
계약 갱신 시 임대료는 이전 계약 임대료의 최대 5%까지만 상승할 수 있습니다.
단, 지방자치단체에서 별도로 정한 임대료 상한 규정이 있다면 이를 따라야 합니다.
확정일자란 무엇인가?
확정일자는 임대차 계약서에 그 계약이 체결된 날짜를 명확히 확인할 수 있도록 공적 효력을 부여하는 제도입니다.
주택임대차보호법에서 매우 중요한 요소로, 전세보증금을 지키기 위한 핵심 장치 중 하나입니다.
확정일자의 주요 기능
1. 전세보증금 우선변제권 확보
확정일자를 받은 계약서는 세입자가 해당 주택에 대한 우선변제권을 확보할 수 있도록 돕습니다. 이는 해당 주택이 경매나 공매로 넘어갈 경우, 다른 채권자보다 우선적으로 전세보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.
2. 대항력과의 차이
대항력은 임대차 계약 후 주민등록 전입신고를 마침으로써 세입자가 제3자에게 대항할 수 있는 권리입니다. 확정일자는 이에 더해 보증금 반환 우선순위를 법적으로 확보하는 역할을 합니다.
3. 확정일자 받는 방법
확정일자는 가까운 주민센터, 등기소, 혹은 인터넷 등기소를 통해 받을 수 있습니다. 비용은 저렴하며, 신청 과정도 간단하기 때문에 전세 계약을 맺은 후 꼭 받는 것이 좋습니다.
전세 계약 갱신 청구권과 확정일자의 관계
전세 계약 갱신 청구권과 확정일자는 모두 세입자의 권리를 보호하기 위해 만들어진 제도입니다.
하지만 두 제도가 반드시 함께 작용하는 것은 아닙니다. 다음과 같은 점을 기억해 두세요.
1. 확정일자는 필수
계약 갱신 청구권을 행사하더라도 확정일자를 받지 않았다면, 주택 경매나 공매 상황에서 보증금을 지키지 못할 위험이 있습니다. 따라서 계약 갱신 여부와 관계없이 확정일자는 반드시 챙겨야 합니다.
2. 갱신과 보증금 보호의 분리
계약 갱신 청구권은 ‘계약 기간 연장’을 보장하지만, 보증금을 법적으로 보호하는 것은 아닙니다. 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 확정일자를 통한 법적 효력을 확보해야 합니다.
전세 계약 갱신 시 체크리스트
계약 갱신을 앞둔 세입자라면 다음 사항을 꼭 확인하세요.
1. 갱신 청구권 행사 가능 여부 확인
기존 계약 만료일과 청구권 행사 기간을 꼼꼼히 체크하세요.
2. 임대료 협상
갱신 시 임대료 인상 폭이 법적으로 제한되어 있지만, 임대인과 협상을 통해 합리적인 임대료로 재계약을 맺는 것도 중요합니다.
3. 확정일자 받기
계약 갱신 후 새로운 계약서로 반드시 확정일자를 받아 보증금을 보호하세요.
마무리
전세 계약 갱신 청구권과 확정일자는 전세 생활에서 매우 중요한 개념입니다.
두 제도를 잘 활용하면 전세보증금을 안전하게 지키고, 안정적인 주거 환경을 유지할 수 있습니다.
특히 갱신 청구권의 행사 기간과 확정일자의 효력은 세입자의 권리를 지키는 데 필수적이므로, 조금이라도 헷갈리는 부분이 있다면 전문가의 조언을 구하거나 추가로 알아보는 것이 좋습니다.
더 나은 주거 환경과 보증금 보호를 위해 오늘 당장 확인해 보세요!
